“地產界崔永元”胡景暉離職背后:直斥資本推高房租

作別工作18年的我愛我家,創始元老胡景暉憤懣難消意難平。這場不歡而散,他自己同樣始料未及。

連續3個小時的問答,是胡景暉的謝幕表演。8月19日上午10點,北京通州宋莊同澤藝術館的地下室里,胡景暉布置了一個簡陋的個人溝通會現場。沒有背景板,沒有空調,三臺風扇搖著頭對著臺上的胡景暉和臺下的30家媒體,但他有話要說。

在炮轟資本是租金暴漲的罪魁禍首,點名道姓批評二房東自如和蛋殼等之后,胡景暉出局了。是什么造成了胡景暉的羅生門?是鏈家董事長左暉暗示我愛我家董事長謝勇的封殺警告令,還是謝勇卸磨殺驢以防胡景暉功高蓋主的狗血劇情,現在成了懸案一宗。

胡景暉筆名叫“胡一刀”,來自武俠小說《雪山飛狐》。他的離職,正攪和得房產中介江湖天翻地覆。這一次,資本再次成為眾矢之的,并促使北京市政府主管部門對住房租賃企業提出“三不得”原則及穩定租金的相關指導意見。

據時代周報記者了解,自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業已共同承諾落實“三不得”要求,并拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。

“未來3個月,自如將保證收出房兩端價格穩定,供給平穩,為北京市場提供新增房源約8萬間(存量房源退租加上新增供應)?!弊匀绶矫?月20日晚間回復時代周報記者稱,他們新增投放市場的房源會維持租金不漲,此外,全國9城續約房源漲幅不超過5%?!?/p>

從行業“元年”到集中爆發,從粗線條輪廓到精細化運營,從落戶、教育等配套權益明晰到集體建設用地批準入市,從ABS產品相繼上市到類REITs產品獲準發行,短短時間里,長租公寓開始重塑中國房地產新格局。

有進退有生死、有等級有層次,長租公寓內部亦江湖初成。進入這個行業不難,難在做大并持續盈利。如何保持冷靜和獨立思考?行業商業模式的演進又會如何?

離職羅生門

將時間拉回到四天前。

8月17日上午,原本要去杭州出差的胡景暉改變了行程,他在北京專門召開了電話會,試圖揭開近期房租上漲背后的真相。

“以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商,為了擴大規模,以高于市場正常價格的20%–40%在爭搶房源,人為抬高收房價格,”面對一眾媒體和投資機構,胡景暉絲毫沒有避諱,他斷言,“這種行為擾亂了業主的心態,吊高了業主的胃口,讓業主也開始要高價?!?/p>

這波房租上漲聲浪,早在8月10日前后就已發酵。在鏈家旗下貝殼研究院的一份報告中,今年7 月的北京租賃市場格外火熱,成交量環比增長了 19.2% ,1平方米月租金 91.5 元環比上漲了 2.2 %。

其中,東城、西城、海淀和朝陽四區分別以1平方米月租金128元、127元、109元和104元位列前四,而租金漲幅排名前三的新奧洋房、三義廟北、城華園的環比漲幅分別達到 36.1 %、28.4 %、24.5 %。

有業內人士戲稱,每隔半年,中介之間都有一場硬仗要打,風雨無阻?!靶袠I在進步,拳頭變成了嘴仗?!必悮ぱ芯吭旱倪@份數據迅速被中原地產、我愛我家等挑出了毛病,他們將房租上漲的矛頭毫不猶豫地指向了鏈家的拳頭產品自如等。

一篇名為《資本盯上租房,要吸干年輕人的血吧》的貼子,更是將自如、蛋殼這兩家長租公寓品牌推上輿論的風口浪尖。在此之前,也有人將高房價的矛頭指向過鏈家,戲謔稱“調控就是調鏈家”。

左暉之于鏈家,胡景暉之于我愛我家,都不僅僅是企業的代言人,更是中介行業的意見領袖。胡景暉沒想到的是,“上午10點半散會,中午就有記者寫出新聞來。下午1時22分,謝勇就找我談話。他把我叫到辦公室,一頓臭罵”。

今年2月,昆百大A宣布完成對我愛我家的股權收購,促其“曲線上市”,成為房產中介行業的“第一股”。原昆百大A控制人謝勇也正式承接起我愛我家集團董事長、總裁的新身份。彼時,胡景暉位列我愛我家高管名單第七名。

在臭罵胡景暉之前,謝勇和左暉已經通了電話。這通神秘電話之后,胡景暉迎來的是長達4個小時的“末日審判”。

“謝勇兩次告訴我,左暉讓他管好我的嘴,管不住的話,鏈家將會在輿論上對我愛我家公開開戰?!焙皶熃拥搅朔鈿⒘?,他說謝勇給了他兩個方案:其一,放長假休息,換句話說就是出局;其二,去管研究院和海外業務。隨后,我愛我家調整了胡景暉的權限,禁止他代表公司發聲,并不再負責公司品牌事務。

胡景暉作出了選擇,他在次日(8月18日)清晨9點發布了離職信,稱“因眾所周知的原因,在關鍵時刻,被干凈切割了,會辭去我愛我家的所有職務”。

左暉迅速發聲撇清關系。8月18日中午,左暉公布和謝勇的聊天記錄,稱電話是謝勇主動打給他的,他不希望行業內斗,同樣也對我愛我家內部事情沒有任何觀點。當天晚上,胡景暉和左暉通了30分鐘電話,他再度以人格擔保來否認威脅論。

沒有電話錄音,一些內容沒有辦法佐證。自始至終,謝勇沒有任何公開表態。他只在小范圍內講過一句,“清者自清”。

資本成眾矢之的

胡景暉已是自由身,但他依舊質疑左暉,“在左暉的邏輯里,貝殼和自如都是對的,他有自己的戰略構想。但我認為他可能跑偏了,現在改還來得及”。

“一些被收購的房屋其實根本不需要重裝修、重裝配,但他們仍堅持包裝后高價出租,以此賺取租金上漲的差價?!焙皶煼Q,運營企業不顧及房屋租賃市場長期穩定發展和租客的利潤,超出正常市場規律,收房、重修房。這種情況下,如果再繼續高價收房、重裝修,繼續違規的N+1出租,資金鏈斷裂,業主收不到房租,就會驅趕承租人,后果比P2P爆倉還要嚴重。

所謂N+1模式,通俗來講是二居室通過改造變三居室,三居室變四居室,在一段時間內,N+1模式是為解決房源供不應求,增加房源的重要方式。去年起,北京在整治中將自如的隔斷房敲除。目前,N+1模式是二房東實行的重要發展模式。

以北京東四環外的70平方米左右的兩室一廳為例,通常租金是7800元/月,不包括管理服務費費(每年一交,通常為一個月房租),但通過N+1模式可租到9000元。

樂派(中國)公寓集團董事長兼CEO潘喜鵬表示,“N+1模式造成了租賃價格的增長和大家爭搶房源的入口,因為只有N+1才能把房量的規模做出來,規模做出來,才有更多的資本、金融投進來,填補這個‘坑’,N+1模式是造成這個問題的核心點”。

胡景暉直指的就是資本。近兩年,資本高調出現在各行各業,通常的玩法是燒錢,沖規模,重增長。這片泛著金光的租賃藍海,同樣讓大批資本蜂擁而來。

以自如為例,今年1月,自如獲得40億元A輪融資,由華平投資、紅杉資本中國基金、騰訊3家機構領投,華晟、融創中國、泛大西洋投資、源碼資本、海峽、新希望等機構跟投。

這是長租公寓領域截至目前最大融資額,左暉稱:這一天是“自如的成人禮”。自如CEO熊林迅速公布了軍令狀,2018年上半年自如管理公寓超過70萬間,今年的目標是突破100萬間。

除此之外,自如還獲20億元儲架式ABS發行額度;綠城獲40億元住房租賃專項公司債獲批;保利發行國內首單房企租賃住房REITs;龍湖發行第一期30億元住房租賃專項債券;建設銀行與海爾集團簽署住房租賃合作協議;新派公寓與建行發起資產證券化專項并購基金等。

“資本在亮出獠牙,本來供需結構就緊張,長租公寓企業正在放大這種緊張,大量的資本在進入,可以形成壟斷性租金,”中原地產首席分析師張大偉對時代周報記者說,這些大量的資本進入的是存量改造,只是通過升級或者分割獲得投資溢價,獲得差價,會直接拉漲租金。當下以北京等市場為代表,已經出現了幾十萬套長租型公寓,局部區域甚至占比市場比例高達40%。

有房企代表則表示,“資本的思維方式是先做流量,不管賺不賺錢先成為頭部企業,形成一定規模的壟斷和聲勢。他們在初期會大幅提升租金去搶房源,搶占市場,就給市場傳遞了漲價的信號”。

然而,長租公寓的利潤結構,決定了這并不是一個盈利空間豐厚的行業,對已經進場和試圖進場的玩家而言,依然有高風險考驗。

華興資本根據一系列數據,對長租公寓行業的息稅前利潤率做了敏感性分析。他們得出的結論是, 55%的拿房成本占比和百間65%的入住率是盈利的臨零界點,“無論是資源獲取端還是運營管理端,市場參與者都行走在刀刃上,稍有不慎都將無利可圖,賠本出場”。

“市場或許無法承受如此不理性的發展?!痹诤皶熆磥?,高價收房是在“干傻事”,重裝修、N+1出租模式加劇租房價格上漲,長租公寓企業一味滿足資本市場胃口,“2018年將是長租公寓的死亡之年”。

競爭在加劇,市場也在試錯。與資本賽跑,就意味著有人吃肉有人陣亡。自2017年以來,至少有GO窩公寓、Color公寓、V客青年公寓、好熙家公寓等8家長租公寓企業宣布倒閉。

租賃期待長效機制

高漲的租金引起了各方的警覺,官方約談正起敲山震虎之效。

8月17日,北京市住建委等部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人,明確提出“三不得”和“三嚴查”。

其中包括住房租賃企業,不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源;不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源;不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同方式搶占房源等。

與此同時,北京相關部門同步對住房租賃企業啟動了聯合專項執法檢查,并提出“三嚴查”:嚴查不按約定用途使用融資資金的行為;嚴查哄抬租金擾亂市場的行為;嚴查不按規定進行租賃登記備案的行為。

張大偉表示,“約談自如等企業是調控的開始,預計針對租賃市場的調控政策將很快出臺。實際上,住建部從年初就開始關注資本對租金的影響”。

“從民生屬性看,租金的重要程度要大于房價,政府應加強對租金水平的管理?!?清華大學房地產研究所所長劉洪玉表示,當前,熱點城市中很大一部分群體通過租賃市場解決住房問題。要建立租賃市場監管體系,增加平價房源供給。

事實上,黨的十九大以來,住建部曾在多個會議提出,要研究建立房地產統計和市場監測預警指標體系,加強對地方穩定房地產市場工作的評價考核和約談問責。

據時代周報記者多方了解,目前,住建部正在加快建立這一體系,并細化評價單元,對未能實現“穩房價、控租金”等調控目標的責任主體堅決問責。

這就意味著,評價體系中,“房價”將不再是惟一的指標和參數,租房市場、共有產權房的居住滿意程度,也可能作為評價地方政府調控成效的指標之一。

自如方面迅速給出回應,稱“不存在參與市場不良競爭、哄抬房價的行為。自如、長租公寓首先不具備影響操作整個租賃市場價格的能力;其次從企業運營機理出發也不會哄抬租金折損出租率,影響企業及行業的長效發展?!?/p>

“過去十年,北上深的走勢都是春節上漲、短暫下行、七八月最高峰,9月進入下行,無一例外;租金與城市人口凈流入、就業率、租房供應的總量、結構、質量最直接相關,以今天中國一線城市的租住供需看,已經完全進入市場化階段,” 自如CEO熊林稱,

今天中國一線城市至少30%以上的人口需要租房,比例仍會上升,租房供應的核心要依靠個人房源,這導致客戶和業主兩端都極其個性化,存在供需結構錯配、時間錯配、品質錯配、服務錯配的核心矛盾。但經過6年發展,租賃機構化占比也不足3%,自如在北京占比也不過8%,自如客戶端的價格漲幅遠低于市場整體漲幅。

約談的作用是立竿見影的。據時代周報記者了解,北京市房地產中介協會在19日召開座談會,自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業負責人參加,共同承諾落實“三不得”要求,并承諾不漲租金且拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。

其中,自如8萬間,相寓2萬套、蛋殼公寓2萬間、中天置地1500間、樂乎公寓1000套、小家聯行1000間、魔方公寓900間、美麗屋775套、世杰佳園400間、潤邦潤家150間,總計125725間。


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