來源 | 奶牛財經整理自中宏國研
責任編輯 | 包不同
12月26日，在由中宏國研（北京）信息技術研究院主辦的2020中國經濟形勢解析高層報告會上，重慶市原市長、第十二屆全國人大財經委副主任、中國國際交流中心副秘書長黃奇帆一番演講總結了房地產過去二十年，并預測了未來10年走勢，十分精辟！
01 21世紀前20年，全國房價漲了10倍
2000年，上海房價2000多塊一平，衡山路最高檔的地區也就6000多塊錢到7000塊錢。上海房子均價從2000年2000塊錢，現在變成了三萬五，漲了16-17倍。
當年高檔的房子7000一平，現在是12萬。差不多漲了16-17倍。北京、杭州也是十五六倍。深圳倍數更高，因為深圳1990年的時候是漁村，到2000年成了國家級大城市，但是現在深圳的房價不比上海低，所以深圳漲了20倍。
02 通貨膨脹的錢流向了房地產
分析價格要看結構：物價的問題、價格的問題，有三個原理來支撐：
第一，供求決定價格。最近豬肉漲了1倍多，就是因為豬少了，過去存欄數大體有7億多頭豬，但是到今年8月、9月只剩下4億頭，少了3億頭，少了40%，短缺了價格就漲了，倒是對大家減肥有好處。
第二，貨幣現象。如果貨幣印發的多，價格就會漲。2004年國家基礎貨幣發行量是4萬億，到去年是32萬億，漲了8倍，翻了三番。
基礎貨幣進入市場，會引發通貨膨脹，錢去哪了？
只有房地產是供不應求，從人均10平到40平，城市人口3億、5億變成6億、7億。這個過程有個巨大的蓄水池，使得資金漲了8倍，商品價格自然也會往上漲。
所以實際上通貨膨脹支撐了房地產，或者房地產吸收了通貨膨脹的因素，使得社會上其他的東西不怎么漲。今年可以說豬漲價吸收了各種因素，房地產倒沒怎么漲。
第三，匯率。
以上三個因素在過去的20年都是推過中國房價上升的，但是今后十來年這三大因素還存在嗎？
已經連續三年中國的M2每年的增長是在8%-9%，很穩健，這樣就不會有過多的貨幣進入到房地產的蓄水池，把房地產價格推高。
03
過去二十年，全國房價均價翻了10倍，那么房地產規模接下來有什么變化？
中國房地產規模從2000年的1億平米到2010年的10億平米，10年漲了10倍，相當于翻了三番多一點。從2010年的10億平米，到2018年，8年時間，又增長了7億平方米。
2000年-2018年，18年里房地產規模翻了四番，16倍還多一點，全世界一百年歷史上絕無僅有。2017年和2018年的17億平方米，大體就是中國房地產規模的天花板。
為什么2000年-2018年房地產的建設量能夠漲16倍？
第一，建房子是改善住房擴張的需要。中國在1990年以前住房在計劃經濟分配時，由于資源短缺分配的量極小，住房困難。之后中國的住房從人均10平方米擴張到現在的人均40平方米，有的城市50平方米，就是住房改善的過程，這是一個非常大的剛需擴張的過程。 第二，人口擴張產生了剛性。大量的農村居民進城產生了剛性，小城市居民進中城市，中城市居民進大城市，大城市居民進上海、北京、特大城市等等，所以人口擴張產生了巨大的剛需。 第三，舊城改造。對一些棚戶區、一些危舊房拆遷，許多城市差不多三分之一的房子是拆掉的，有些地方一般的房子拆掉。這是發生在40年來，特別是近30年來城市發展中的一個故事，拆掉1億平方米，造了3億平方米來覆蓋，這是一塊新的補充。 第四，正常的房產折舊。1980年代造的房，水泥和鋼筋混凝土各方面的檔次比較低。 一直到2010年以后，建設部出了新的鋼筋混凝土建設標準，這個標準造出來的房子大體上都可以住50年-70年。而歐洲、美國、香港、新加坡、日本、加拿大，這些發達國家只鋼結構的房一般能住100年。 我們國家以前的房子15年、30年，拆了造，造了拆，許多造的時候產生的GDP一到拆的時候全部歸零。 所以，中國人花錢花的是最多的，積累的是不夠多的。在這個意義上，我們常常創造了很多效益不高，戰略上無效的GDP。我們辛辛苦苦，但是生活的質量、富裕度，由于這種無效其實付之東流的也不少。 05 未來十年還會有2億多人進城
今后的十多年，我們的房屋建設量會不會由17億再變成34億、40億?
前文提到的房地產高速度擴張的四個原因大部分消失了。
第一，中國人均住房面積已經到了50平方米左右。滿足了剛需，再多的都是屬于特殊的投資或者其他的收支的需要。 第二，補充剛需的缺口、補短板，滿足10平米到40平米的巨大的缺口階段過去了，正常情況下這塊的補充量很小。 第三，人口。中國的人口城市化率已經到了60%，充其量再過十幾年，到了70%，城市化率還會提高，城市化進程還沒完成。但是大體上到了70%以上，就到頭了，劉易斯拐點就拐過來了。 第四，從前幾年開始，國內新造房標準至少是50年以上，折舊率下降了。過去十來年整個中國各種大中小城市的存量房屋有400多億平方米的時候，用50年折舊，每年要折掉8億多平方米，到那時候如果還有一小部分是結構性的，各種因素的增減和補充，總而言之10億平方米就是個平衡。 06 未來房價總體不會大起大落
未來，人民幣基本上是在升值或者穩定當中，外資進來炒作房地產，買了房，等著房子升值的概率很小。
未來一定要管制住房地產銷售行為。老百姓買房，首套房20%或者30%的首付款，70%-80%的按揭貸款，這是合理的。第二套房50%首付，50%按揭貸款，也可以。
