土地市場流拍頻出 房企拿地“時間換空間”邏輯不再

土地市場正在降溫。8月13日,廣州資源交易中心共出讓五宗住宅用地,總出讓面積達19.38萬平方米。

跟2016年各大開發商積極搶地,高價地頻出的熱鬧情形相比,此次土拍顯得冷清很多。在此次出讓的五宗地塊中,一宗地塊以底價成交,兩宗地塊略高于低價,溢價率未超過百分之一,剩余兩宗地塊的溢價也在10%以內。

事實上,流拍在全國土地市場上越來越多,多個城市的地塊均有流拍現象,房企在土地市場上變得越來越謹慎。

拿地更為理性

其中位于廣州花都區的鳳凰路地塊二期命運多舛,在歷經了延拍、中止、流拍后終于被華潤旗下的深圳市潤投咨詢有限公司收入囊中。除此之外,華潤置地還以底價拿下增城區中新鎮三逕村的一塊宅地。

此外,凱德在此次土拍中也連落兩子,拿下增城區荔城街新聯村的兩宗地塊。整體溢價率不到10%。華發首次進入增城,以9.29億元總價競得增城區中新鎮三逕村地塊,折合樓價1.11萬元/平方米,溢價率僅為0.54%

而這并非孤立。在同一天,濟南土地市場降溫明顯,其中有8宗土地流拍,10宗土地以底價成交,剩余1宗土地以低溢價成交。

8月10日,太原土拍市場8宗地塊全部流拍,其中,僅有的兩家拿地公司出價不達拍賣底價。

事實上,這8宗地曾被寄予厚望,此前有業內人士預估,這場拍賣會有望誕生今年太原的最高樓面地價、土地單價。

而土地市場的降溫在各地均有表現,在杭州良渚新城、蘇州、寧波、湖州、合肥均有地塊流拍,背后反映出的是房企在拿地方面更為審慎。

中信建投證券發布的報告顯示,今年前7月銷售額依然維持 30%–40%增速,而在整體成交規模持續上行的情況下,不少熱點城市頻繁發生了優質地塊流拍的情況。今年前7月 300城總流拍宗數達258宗,與2014年同期相比高出59%。今年前7月流拍率約6%,在一線城市,流拍率更是在二季度創下17%的最高值。

土地成交的溢價率也處在下行通道。根據中國指數研究院數據顯示,7月份全國300城市住宅用地成交均價下降幅度近兩成,溢價率較去年同期下降22%。

世茂集團一位投拓業務人士向時代周報記者表示,企業在拿地上的確更加謹慎理性了,“我們區域上半年在土地市場并未斬獲一宗土地”。

“公司在拿地方面是寧缺毋濫,在開拍前會通盤考慮各個因素,如果投資回報率不高,我們寧愿選擇放棄?!睆V州一家中小型房企的投拓部經理向時代周報記者表示。

利潤率與去杠桿下的必然選擇

層層調控政策加碼后,一二線城市自去年下半年以后基本進入全面限價。而在嚴格執行限價的背景下,開發商的利潤率逐漸被削弱。在此背景下,高單價、高溢價率的現象在土地市場明顯減少。

“利潤和回款已成為我們公司考慮的硬性指標,首先要符合10%以上的凈利潤率,其次需要在8–10個月實現資金回籠?!?某房企投拓部經理向時代周報記者表示。

而土地供應規則的改變亦在限制房企的土地需求側的活動。銷售限價、配建自持面積等多樣化的土地拍賣規則與競買條件使得項目的隱性成本更高,變相提升了開發商的拿地門檻和難度。

花都鳳凰路地塊二就因出讓條件太苛刻,企業反映開發難度太大而流拍。

出讓具體要求競得人須在用地范圍內提供12000平方米住房由廣州市花都區政府指定單位按3500元/平方米的價格回購,而此地塊樓面價為15914元/平方米。

此地在5次延期出讓仍流拍后改為由兩宗純住宅用地組合出讓,最終以底價成交。

“條件限制是一個比較大一個問題,很難全部符合條件,所以導致許多土地都流拍,”一位業內人士向時代周報記者感嘆,以“時間換空間”戰略來拿高價地的邏輯已經不復存在。

資金方面的壓力也使得房企拿地理性了許多。根據wind數據顯示,2018年一季度,上市房地產企業的平均杠桿率飆升至76.16%。

負債率飆升的同時,房企融資規模也在逐步緊縮。同策咨詢研究院監測數據表示,在2018年前7個月,40家典型房企融資總額達到4105億元,相當于2017年下半年融資體量。同時,股權融資凍結、公司債、銀行貸款等融資方式受到嚴格監管。

在此背景之下,各大房企均提出了去杠桿的目標,而這最直接的影響體現在土地投資上。

目前,大多數城市均對土地資金來源有著嚴格的要求,房企必須全款自有資金拿地,銀行貸款、轉貸、股東借款和私募資金都不能用于支付土地出讓金。而這使得手頭資金并不闊綽的房企在地塊的選擇上不敢盲目。

房企拿地態度呈現兩極

土地流拍率上升、溢價率降低背后,房企的拿地態度也呈現兩級分化趨勢。

時代中國逐漸放緩拿地腳步。根據財報顯示,2018年上半年時代中國共斥資61.15億元拿地, 而在2018年初時代中國的拿地計劃資金為200億元。董事長岑釗雄表示,公司下半年在拿地方面會更加理性謹慎, 200億元資金不一定都要花完。

土地拍賣競爭日益激烈,也有房企另辟蹊徑, 欲通過收購、產業地產、舊改等方式來實現“曲線拿地”。

時代中國將城市更新作為增加土地儲備的重要途徑。截至2018年上半年,時代中國擁有城市更新項目70個。

上述世茂集團廣深區域的投拓人士向時代周報記者表示,公司也在逐漸加大非常市場拿地的比重,目前公司公開和非公開市場拿地比例都在50%左右。

盡管受限于資金緊缺,整體拿地節奏較去年有所放緩,但為了保證自身的經營規模,仍有部分企業逆市拿地,趁低吸納。

2018年上半年雅居樂在土地市場上相當活躍,在逆周期內大規模搶地擴張。

據中國指數研究院數據顯示,雅居樂上半年拿地金額高達309億元。積極擴張的勢頭還將繼續,雅居樂內部人士向時代周報記者表示:“如果有合適的機會,算的過賬,我們還是會出手的。年初制定的投資目標不會改變,但是我們會更謹慎,不代表不出手?!?/p>

“堅持逆周期擴張”也是旭輝一貫的投資策略,2018年上半年旭輝在土地市場上也是相當積極。根據中期業績報告顯示,上半年,旭輝集團共新增67個新項目,新進入了14個城市,新增土儲總建面約為869萬平方米。

“我們認為今年下半年是拿地的好時機,基于對市場判斷廣深區域在上半年未參與土地市場的拍賣中,下半年我們會加大拿地角度,在9月、10月份會有一些動作?!鄙鲜鍪烂瘡V深區域投拓人士補充道。

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